전세계약서, 이 4가지 특약사항은 반드시 명시하세요!

전세 계약 시 예상치 못한 손해를 막기 위해 반드시 문서로 명확히 정해두어야 할 내용들이 있습니다. 이런 항목들을 ‘특약사항’이라고 하며, 계약서 내에서 임차인을 보호하는 가장 강력한 수단 중 하나입니다.

이번 글에서는 전세 계약서에 반드시 포함되어야 할 핵심 특약사항 4가지와, 각 항목에 실제로 활용할 수 있는 문구 예시를 함께 소개합니다. 계약서에 서명하기 전에 꼭 확인하고 반영하세요!

1. 전입신고 및 확정일자 관련 특약

왜 필요할까요?
전세보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자 등록이 필수입니다. 이 절차가 늦어질 경우 임차인은 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다. 따라서 임대인의 협조 의무를 명문화하는 것이 매우 중요합니다.

예시 문구
“임차인은 계약일 기준 3일 이내 전입신고 및 확정일자 등록을 완료하며, 임대인은 이에 대한 방해나 지연을 하지 않는다.”

이 조항을 포함하면, 임차인의 법적 권리 확보가 훨씬 수월해지며, 전세 사기를 예방하는 데도 효과적입니다.

왜 중요할까요?
누수, 곰팡이, 보일러 고장 등 입주 전후에 발생하는 하자는 빈번한 분쟁 원인입니다. 따라서 어느 시점에 발생한 하자인지, 그리고 그 수리 책임이 누구에게 있는지를 명확히 해두는 것이 필요합니다.

예시 문구
“계약 체결 이전에 존재했던 하자와, 입주 후 1개월 이내 발견된 숨은 하자에 대한 수리 비용은 전적으로 임대인이 부담한다.”

이렇게 명시하면 향후 고장이나 하자 문제 발생 시 분쟁의 소지를 줄이고, 법적 책임 소재도 분명히 할 수 있습니다.

왜 챙겨야 할까요?
계약 이후 임대인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받을 경우, 임차인의 보증금보다 우선순위를 갖는 채권이 생길 수 있습니다. 이는 보증금 반환을 어렵게 만들 수 있기 때문에, 사전에 이를 막는 특약이 꼭 필요합니다.

예시 문구
“계약 기간 동안 임대인은 본 부동산에 대해 추가로 담보대출을 받거나 근저당을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우, 임차인은 계약 해지와 함께 보증금의 즉시 반환을 요구할 수 있다.”

해당 조항은 임차인의 보증금 우선순위를 유지하고, 불필요한 금융 리스크로부터 보호하는 효과적인 장치입니다.

왜 포함해야 할까요?
계약 이후 소유권 이전이나 근저당 설정 등 부동산 권리 관계에 변화가 생기더라도, 임차인은 이를 제때 알기 어렵습니다. 따라서 임대인이 이와 같은 변동 사항을 사전에 통보하도록 계약서에 규정해두는 것이 중요합니다.

예시 문구
“계약 기간 내 등기부등본상 권리 관계에 변동이 발생한 경우, 임대인은 그 사실을 3일 이내 임차인에게 서면으로 통보해야 한다.”

이 특약을 명시해 두면, 임차인은 예상치 못한 권리 침해 상황에서도 빠르게 대응할 수 있습니다. 특히 다중근저당권 설정 같은 고위험 상황에서 보호막이 됩니다.

앞서 소개한 네 가지 특약사항은 단순한 조항이 아니라, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 전세보증금을 지키기 위한 필수 조건입니다. 많은 임차인들이 서명에만 집중하고 특약사항을 소홀히 하는 경우가 있는데, 몇 줄의 특약이 실제 법적 분쟁에서 큰 차이를 만들어냅니다.

계약서 작성 시에는 각 특약사항을 하나하나 꼼꼼히 검토하고, 가능하다면 공인중개사나 법률 전문가의 자문을 받아 정확하고 구체적인 문구로 작성하세요. 또한 각 항목에 대해 양측의 서명과 날짜를 반드시 남겨야 법적 효력을 가질 수 있습니다.

특약사항은 선택이 아닌 필수입니다. 오늘 소개한 4가지 조항은 어떤 전세 계약서에도 반드시 포함되어야 할 ‘안전벨트’입니다. 잊지 말고 꼭 챙기세요!